Archive for the ‘不動産登記’ Category
新築登記の減少
司法書士は、不動産購入の場面はもちろんマイホームを建築した時にも登場します。
ただ、最近はこの新築建物の登記件数が減少しています。
理由はウッドショック。
住宅用の建築資材が不足し、価格もかなり高騰しているようです。
こうなると大きな買い物であるマイホームの建築をし辛かったり、お金がある方でも工期がどんどん延長していくというケースが増えているようです。
ただこのウッドショックも一時に比べると落ち着いてきたようで、少しずつ建築資材が手に入るようになってきたという現場の声も耳に入ってきました。
しかし、まだまだ価格は下がっておらず、とあるニュースでは輸入価格は７割程度も上がっているようです。
最近では木材の他にも半導体などの不足も深刻で、あらゆるところで製品の価格が高騰しています。
物価の上昇に賃金の上昇があれば問題は少ないのですが、当然この時世ではそうはいきません。
生活が困窮している方も多くおられるでしょう。
このウッドショックや半導体の不足は、司法書士業務へも影響があり、直接的なところでは登記件数の減少です。
家が建たない以上、それに伴う不動産取引、不動産登記件数も減少していきます。
他の部分ではやはり債務整理の部分です。
先ほど挙げたように、木材の輸入価格が７割上昇しています。
ただ、この上昇幅全てをエンドユーザーの負担にしてしまうとさらに不動産に手を出すお客さんが減ってしまいます。
ではどうするかと言うと中間の工務店さんや業者さんが費用を減らすほかないのです。
大きな基盤がある業者であれば、受注件数で値下げをカバーできるかもしれませんが、小規模な工務店であればこうはいきません。
この時世で会社を畳むという業者さんも多いようです。
そうなると当然、勤めていた従業員の方、そのご家族も含め生活が立ち行かなくなります。
よって債務整理・自己破産等の不景気による業務が増えていくのです。
司法書士の業務としてはどちらも大切な業務ですがやはり好景気な不動産登記・会社の登記を多く手掛けているときの方が気分も明るくなります。
是非早い段階で経済が持ち直し、景気が良い仕事が多く入ってくるといいなと思っています。
当事務所では、登記業務はもちろん、債務整理業務、成年後見業務にも力を入れています。
神戸市以外の方でも出張しますのでお気軽にご連絡ください。
関西の司法書士について
司法書士は、全国統一の司法書士試験を受験し、合格した者が登録することができる士業です。
当然、全国に司法書士登録者がおり、行うことのできる業務もどの司法書士でも違いはありません。
ただ、司法書士の王道業務である不動産決済業務においては慣習上の違いがあります。
まずは、「別れ方式」の司法書士形式についてです。
この方式は、買主の司法書士と売主の司法書士が文字通り別れて別々に登記申請を行う方式のことです。
登記申請が委任に基づき行う業務であることを考えると、当然あり得る理屈ですが、どうやら東京等の関東では行われていないようです。
別れ方式がない地域では、基本的に司法書士は取引の場に1人だけということになりますが、神戸・大阪などで不動産決済を行う場合には複数の司法書士が登場するということです。
なぜこのように関西・関東で変わったのかは分かりませんが、複数の司法書士が関与することには当然、メリットもデメリットも存在します。
メリットとしては、売主側も自分の信用できる資格者に登記業務を依頼することが可能になります。
司法書士は登記業務を行う場合、登記申請人に対して本人確認を行います。
免許証などの本人確認情報を提示し、コピーされ、各書類への押印を促されます。
重要な個人情報を何も知らない司法書士という職業の人に知られるのに抵抗がある方もおられるでしょう。
そんな時に、知り合いの司法書士に依頼する権利があるということは大きなメリットでしょう。
逆にデメリットとしてはやはり費用面でしょう。
別れ方式がない関東圏では通常、買主側が指定した司法書士が登記申請を行います。
同時に買主・売主を同時に受任できるために、登記費用を減額してくれたりする可能性が高まるでしょう。
ただ、別々に受任することの多い関西圏では、日当など１日動いた最低限の対価を確実にいただかないといけないため、合計の登記費用としては高くなってしまうことが多いと思います。
これが別れ方式のデメリットです。
このように行う業務は同じでも、細かい慣習は地域によって異なる場合があります。
神戸に事務所がある関係でなじみがあることもありますが、やはり別れ方式が本来の委任の趣旨からすると当然のことに思います。
やはり登記申請人が自分の信頼できる司法書士を選択できる環境の方が良いでしょう。（実際には不動産屋さんが懇意にしている司法書士が多いのですが・・・）
関西圏でお家を購入する、売却するという方は、一度当事務所の料金体系等を参考になさってください。
自由に司法書士を選択できる権利が皆さんにはありますので。
新築建物の登記？？
新築建物の登記についての依頼が増えています。
流れとしては、土地の購入に関する取引は既に終了しており、工務店などで注文住宅を建築したというパターンです。
多くの場合、マイホームの建築には金融機関の融資を利用しているため、既に購入している土地にも担保が付いているのです。
そのため、建物が新築されるとその建物にも担保を設定しなければなりません。
この手続きの依頼が増えているのです。
土地の購入の場合、ほぼ全ての段取りは不動産業者が行います。
司法書士への依頼、金融機関との打ち合わせ、工務店への情報引継ぎ等々。
こうなると、購入者の方は決済当日何が起こっているのか分からないということになります。
その流れのまま、新築した建物の登記手続きも不動産業者が・・・やってくれればいいのですがそうではないのです。
このパターンでは、建物に関する登記をお客様自身で手配することも多いのです。
その場合の流れを簡単にお話していきます。
まずこのパターンでは、手配するべき士業は2種類です。
私たち司法書士と土地家屋調査士という専門家です。
この二つの士業は登記分野の専門家という共通点がありますが。扱う登記の種類が異なります。
土地家屋調査士が扱う登記は、表示登記といい、建物の現況そのものを登記するお仕事です。
測量したり、現況を確認することで登記を申請するのがお仕事なのです。
そして私たち司法書士が行う登記は、権利の登記です。
所有権であったり、担保設定など不動産に対する権利を登記するのが司法書士の仕事です。
今回のケース、建物の新築の場合、現況を測量することが必要ですし、担保の設定もあるため司法書士と土地家屋調査士のコンビになるわけです。
ではでは、土地家屋調査士と司法書士を自分で二人連れてくる必要があるのかというとそうではありません。
どちらの専門家へ最初に連絡していただいても結構です。
司法書士は土地家屋調査士の知り合いがほぼ必ずいますし、逆もまたそうです。
実際に私の事務所でもお世話になっている土地家屋調査士の先生がおり、何度もコンビで依頼にあたっています。
扱う物件も神戸市に限らず、兵庫県全域広い範囲で業務にあたっています。（県外の方も大歓迎です）
この登記業務、一番大切なことはギリギリになって専門家を探すことです。
どうしてもギリギリの駆け込み依頼となると、無駄に費用がかさんだり、お客様にも無理していただいて日程調整をしていただくことも必要になります。
是非、お家を建てた後は司法書士へ。これを覚えておいてください。
真正な登記名義の回復
相続登記、贈与・売買による所有権移転登記、これらは司法書士が多く手掛ける登記の一部です。
他にも様々な登記がありますが、この不動産登記、名義変更するには「登記原因」が必要なのです。
そして、この登記原因には「相続」「贈与」「売買」が当てはまります。
しかし、逆に登記原因がなければ名義変更・登記申請は行うことができないのです。
私の事務所にも多くの漠然とした「名義変更をお願いします」という依頼が舞い込んできます。
その場合、私は「贈与ですか？相続ですか？」ということをお聞きします。
その後、聞き取りにより名義人の方が亡くなっていれば相続になりますし、生前に登記名義を変える場合は基本的に贈与ということになるのです。
また、贈与ということになれば気になるのは税金の面です。
相続時精算課税であったり、夫婦間の特例等を用いながら贈与税を回避しながら名義変更を行っていくことになるのです。
っとこのように登記名義が簡単なものであれば正直、どこの司法書士に依頼しても登記完了後の結果は変わりありません。
しかし、登記名義が簡単ではないことも時にしてあるのです。
この代表例がタイトルにもしました「真正な登記名義の回復」と言うものです。
これは、厳密に言うと登記原因とはいえないかもしれません。
というのも、真正な登記名義の回復とは本来の登記原因では名義変更できない場合に用いるのです。
例えば、最近あったケースでは、本来「錯誤」で登記名義を変更すべき場面でした。
具体的には、対象不動産を購入した時には、Aさん名義で登記を申請していたとしましょう。
しかし実態は不動産の売買価格をA、Bさんで半分ずつ出し合っていました。
その場合、購入時の登記申請は２分の１ずつAさんBさんで共有名義にすべきです。
ただ、登記申請を間違えてしまった。
そうすると、登記申請当初から名義が間違っていたことになります。
これを正すのが錯誤を原因とした所有権更正登記です。
しかしこの所有権更正登記、当初の売主さんにも協力をしてもらわないといけないという大きなネックがあるのです。
不動産の売却をし、自分の登記名義を既に失った売主さんに再度手続きに関与してもらうのですから、拒否されることも十分に考えられます。
さらに、売主がすでに亡くなっている、売主の会社が既に解散しているということも十分に考えられるでしょう。
そうなれば、再度の協力はさらに高いハードルとなります。
こんな時に真正な登記名義の回復を利用するのです。
この形であれば、当初の売主は関与しなくて済むのです。
つまり錯誤ができない場合の最終手段こそ真正な登記名義の回復なのです。
こういった最終手段は中々ネットで調べてもたどり着けません。
登記簿が自分の思っていたのと違っている、間違っているがどうしていいか分からないという方は是非当事務所までご連絡ください。
神戸市以外の方、遠方の不動産をお持ちの方でも全く問題ありませんので。
みずほ銀行システム、金融庁が管理へ
司法書士は、不動産決済の業務を多く行っています。
最近では、相続した不動産を売却する案件を多く扱っており、そういった不動産は価格帯的にも低いことが多く、買主さんも現金で購入される方も多いです。
ただ、基本的には不動産は大きな金額で、現金一括で購入できる方はごくごく限られています。
仮に現金で購入できたとしても、各種減税であったり現金を置いておきたいという希望により金融機関から借入を行い、不動産を購入するという方が圧倒的に多いです。
そこで気になるのは時より耳にする「システム障害」に関するニュースです。
みずほ銀行のシステムトラブルのニュースを耳にするたびに、「もし自分が決済している時ならどうなっていただろう」と不安になります。
ATMが停止程度であれば、僕たちにはそこまで影響はないかもしれません。
不動産決済の金額なので、ATMで扱える金額ではないので。
ただ、今年の８月末ごろにあった窓口取引が停止の不具合はとても耐えられません。
通常、不動産決済業務は１件あたり１時間〜１時間３０分程度を見込んで予定を立てています。
窓口での不具合が発生すると、何時間かかるか予想もつきません。
また、不動産決済は日が偏る業務です。
今だに大安吉日などの所謂「良い日」に業務が偏るのです。
そうなると、システムトラブルはまさに死活問題です。
みずほは怖い、何となくこんな印象を受けていましたが、「金融庁がみずほ銀行のシステム管理」というニュースを目にしました。
みずほ銀行のシステムトラブルの大きな原因は、「MINORI」というシステム構築の際に、前身の第一勧銀であったり取引があった複数の会社を尊重したことだと言われています。
金融庁に改善ができるかは別にして、どこかが一貫してシステム構築をし直しすることは必要でしょう。
みずほで取引するのは怖いというイメージがなくなるようになってくれればいいなと思います。
相続放棄と分譲マンション
司法書士に関するニュースでまた面白いものがあったのでここで共有をしたいと思います。
現在、築年数４０年を超える分譲マンションが70万戸を超えている。という内容のものでした。
「高齢化」したマンションは、住民が減っていることも多いです。ただ、築年数に応じて修繕箇所はどんどん増えていき、修繕費は新築時よりも多くかかります。
住民が減るのに、修繕費が増える。そうです、一人一人の負担は増加するのです。
通常、不動産を購入するメリットは、賃料が掛からないことにより、代金完済後は月々の支払いが少なくなることが挙げられます。
ただ、老朽化したマンションでは、このメリットが無くなってしまうのです。
それどころか、処分したくともできない、負の財産となる可能性すらあるのです。
神戸にも多くの分譲マンション、高層マンション、タワーマンションが多く建てられています。
タワーマンション、いいですねえ、みんなが憧れるステータスになってきました。
ただ、タワーマンションのデメリットも多く報道されるようになってきました。
例えば高額な管理費・共益費というものが挙げられます。
特に超高層のタワーマンションともなると、マンション自体が一つの街のようになっており、コンビニがあったり、ジムがあったり、学習スペースがあったりと住民が利用できる様々な設備が整っっています。
これらの設備は、タダで利用できるわけですが、当然管理費が掛からないことはありません。
全ての設備は劣化していきます、管理人も必要です。
こういった費用は、住民が分担していくのです。
また、こういった費用の負担割合はお部屋の面積であったり、どの階に住んでいるかで変化するようです。
タワーマンションの高層階となると、取得費用も高くなり、こういった管理費も高くなるのです。
十分な収入があり、設備も新しい間は高額な管理費を支払ったとしても得られる利益は大きいかもしれません。
ただ、この高層階を相続した場合はどうでしょう。
新築時に近いタイミングでの相続であれば、高額財産を相続できるためメリットとなるでしょう。
しかし、冒頭に挙げたような老朽化した高層マンションは、誰も相続したくない。
ということも今後ありうるのです。
そうなると、相続人が採る方法は相続放棄です。
負の財産を相続しなくて済む相続放棄ですが、不動産相続の場合は全ての負担がすぐになくなるとは限りません。
不動産には管理義務があるためです。
相続財産管理人を選任し、費用をかけながら不動産を処分するほかないのです。
費用も時間もかかってしまいます。
「価値の少ない財産は自分の代で処分を。」これは私のホームページ内で何度も申し上げています。
それに加えて、「今後負担になりうる財産も自分の代で処分を」これをもっと意識していくことが大切なのかもしれませんね。
当事務所では、不動産の処分、相続放棄のサポートに力を入れています。
神戸市以外の方も、気になる不動産がある、債務のある親族が亡くなったという方はお気軽にお声掛けください。
空き家対策と地域利用バンク
相続登記の義務化がだんだんと近づいています。
相続登記が義務化になると、司法書士としては業務が増える可能性が高いため、うれしいニュースです。
ただ、義務化に伴いより複雑な案件に遭遇する可能性も恐らく高くなるでしょう。
たとえば、「相続人間で誰も実家の所有権を欲しいと思っておらず、遺産分割協議が進まない。」
というケース。
相続人間で遺産を取り合うケースであれば、遺産分割調停などの裁判上の手続きへ移行する相続人も出てくるでしょう。
ただ、誰も相続人となりたくないケースではそうはいきません。
誰も何も言いださず、誰かが解決してくれるのを待ったり、相続放棄をする相続人が続出したりという流れは容易に想像がつきます。
預貯金であったり有価証券であれば、相続放棄をすれば終わりです。
しかしながら、不動産には「管理義務」というものが存在するのです。
不動産、特に空き家の場合、誰も管理しなければ劣化していきます。
近隣に迷惑をかけずにただ朽ちていけばいいですが、倒壊で近隣に迷惑をかけてしまうことはよくあります。
それ以外にも、出火したり、不審者が住み着いたりする可能性も大いにあります。
そうです、不動産には管理者が必ず必要なのです。
そしてこの管理義務は、相続放棄しただけではなくならないのです。
ではどうすればいいか。
ベストな選択肢は、再三私のホームページで言っているように「生前に現金化」することです。
これができれば完璧な終活と言えるでしょう。
ただ、施設や病院に長期間入ってから亡くなるという流れが全ての人に当てはまるわけでは当然ありません。
ご自宅で息を引き取るという方も多くおられるのです。
そうなると、処分のタイミングは被相続人が亡くなった後ということになります。
相続人が近くにいれば、処分するのも可能かもしれませんが、昨今では相続人が遠方に散っていることも少なくありません。
処分したくともできないということに繋がっていくのです。
そんな時に利用を検討したいのが、いわゆる「空き家バンク」と言われるものです。
この空き家バンク、空き家を処分したい人がこの空き家バンクに登録し、空き家を利用したい人と引き合わせるというものです。
一般的な売却仲介と異なるのは、母体が公であるということです。
仲介業者というのは手数料商売です。
どうしても売却価格の低くなりがちな空き家の処分に積極的に動いてくれる業者は中々見つからないのです。
長くなりそうなので、今回はここまで。
次回は具体的な空き家バンクの具体的な使い方をご説明します。
贈与の登記と税金
税理士さんとご一緒にお仕事をする機会が増えているからか、贈与に関する不動産登記案件を多く手掛けるようになってきました。
ただ、私のような司法書士のホームページを見て直接贈与の登記をご依頼いただくお客様も相変わらず多くいらっしゃいます。
例えば、こんなケース。
旦那さんが持っている不動産を、旦那さんが認知症になる前に名義を変えておきたい。
というもの。
現在、終活であったり、認知症対策が世間的にも認知されてきています。
終活。大切なことです。
ただ、司法書士・税理士といった専門家を挟まずにご自身だけでされる終活は危険な場合もあります。
先ほどの例で、贈与による名義変更を司法書士に依頼した場合。
司法書士としては、ご依頼を受けることは簡単です。
不動産登記は、名義が移転する原因があれば書類を作成し、登記申請することは簡単であるからです。
ただ、相続の登記に伴う、贈与税は登記とは全く別の話です。
贈与税とは、毎年の非課税枠である１１０万円を超える価格の財産を贈与により移転した場合にかかる税金のことです。
不動産の登記名義を移転する場合、多くのケースでは不動産の価値は１１０万円を超えるため、贈与税は切っても切れない関係なのです。
では、贈与税がかからずに贈与する方法はないのかというと、いくつかあります。
例えば、先ほどお話した基礎控除の１１０万円を超えない範囲で毎年贈与の登記を行う場合（いわゆる暦年贈与）
その他に、よく使われるものとしては、住宅関係の軽減税制です。
・直系尊属からの住宅取得等資金の贈与非課税
・居住用財産の贈与税の配偶者控除
この二つの内、司法書士が扱う案件と密接なのは、二つ目。
配偶者控除です。
これは、婚姻関係２０年以上の配偶者から居住用不動産の贈与を受ける場合には、最大２０００万円が控除されるというものです。
つまり、最初の配偶者の認知症対策のための贈与登記の場面。
婚姻してから２０年以上が経過していれば、贈与の登記を行っても手続きを経て、贈与税がかからなくなるということになります。
ただ、この辺りの手続き代行は司法書士ではできないのです。
また、そもそも居住用不動産として税務署が認めてくれるかについても司法書士では断定できないのです。
つまりこの場面、安全を踏むのなら、司法書士＋税理士のタッグで認知症対策を行うべきなのです。
しかし、世間では終活・認知症対策という言葉だけが先行しています。
終活・認知症対策はまず、司法書士へご連絡ください。
あなたのご要望を聞き取り、ベストなプランを一緒に作っていきましょう。
5Gによる、オンラインでの決済
不動産決済の業務は、まだまだ司法書士のメイン業務となっています。
銀行等の金融機関、時には不動産会社、また時には当事者のご自宅にて司法書士が書類と意思確認をすることで、確実に所有権を移転させていく業務のことです。
現在、司法書士の世界では、この決済業務、実際に現場に行くことが求められています。
そうなると当然、人手が足りないという状況が発生します。
そんな時には、他の司法書士にお願いして代わりに行ってもらうほかありません。（資格を持たない補助者等が代わりに行くことは違反なので。。。）
この決済業務、厄介なのは「日が重なりやすい」ことです。
不動産購入・売却は基本的には一生に何度もあることではありません。
そうなると、特に購入される方は俗にいう「良い日」に決済をすることを希望されます。
大安・友引などにどうしても決済が重なってしまうのです。
さらに言うと、不動産会社の多くは水曜日が休みです。火曜日がお休みのところも多いです。
さらにさらに、家賃等々の兼ね合いであったり、会社のノルマがある関係でどうしても月内に終わらせたいという絡みもあり、月末に重なることも多いです。
それらを総合すると、「月末の火水以外の大安・友引」ここまで重なる日は限定されます。
さらに、時間についても午前中に基本的には集中します。
こうなると、人手が足りないのも納得ですね。
では、この状況はどうしようもないのかというと、時代と共に変化していくと思います。
例えば、表題にも挙げている５Gなどの情報通信技術の進歩です。
この技術が進歩していけば、実際に現場に行くことが必須ではなくなるかもしれません。
もしそうなれば、それこそ分刻みでの決済ができるようになり、一人の司法書士が何件もの決済現場を管理することが可能になるかもしれません。
これは司法書士業界にとっては革命となるでしょう。
ただ、逆に言うと、決済業務が一部の事務所により独占されることも想定されます。
どの業界でもそうですが、業務が独占されると、費用面がフェアでなくなったり、当事者の立場が弱くなったりと色々不都合が出てきます。
情報通信技術の進歩と共に、皆さんが自由に司法書士を選択できる世界になっていけばいいなと思います。
この５Gが整備されてくると、そもそも不動産会社を挟まなくとも取引ができるようになるかもしれません。
そうなると、手続きを行う司法書士もネットで探して、、、となるかもしれません。
是非そんな素晴らしい時代が一日でも早く来てほしいですね。
暑くなってきましたね。
8月に入り、かなり暑くなってきました。
司法書士業界は比較的落ち着く時期ですが、今年はありがたいことにバタバタと動き回ることが多いです。
最近、無料相談の内容で、「登記費用について」聞かれることが多いように思います。
時期からすると不動産登記の案件も少ない時期ですが、同じ相談が続く現象はいつものことなので、少しお話しをしておこうと思います。
相談の内容はズバリ、「不動産屋さんから紹介された司法書士の見積もりが高い気がする」というものです。
まず結論から言うと、司法書士費用は司法書士が自由に決められるので、高すぎて問題ということは基本的にありません。
ただ、当然どの業界にも相場というものがあり、そこから逸脱するものは排斥されていくべきです。
しかし、司法書士費用というのは相場というものがあってないようなものです。
なぜかというと、例えば所有権移転一つ取っても、物件が多数になっていたり、権利関係が複雑だったりすると、どうしても費用がかさんでしまうからです。
そうなると、相場を知る上で大切なことは、「司法書士によるセカンドオピニオン」を利用するという方法です。
流れとしては、
1.不動産屋さんから紹介された司法書士の見積もりを受け取る。
2.ホームページ、司法書士会を利用して、他の司法書士に見積もり書を出してもらう。
3.不動産屋さんへ自分が取った、見積もりを見てもらい、司法書士を変更してもらう若しくは金額交渉をする
という流れです。
司法書士業界は、報酬自由化とはいえ、自分より安い見積もりが出てくるとある程度は検討します。
特に、ご自宅を購入する場合、司法書士費用を節約できれば、家電一つ分ぐらいは費用を浮かせることができます。
私の事務所は、「どこよりも安くします」ということは一切言いませんが、ホームページ内の報酬規定は一般の方が見ても分かりやすいことを意識しています。
不動産屋さんからの見積もりがお手元にある状態で、報酬のページを見ていただければ、どれほど高いか、安いかがある程度わかるはずです。
直接事務所へお電話いただいてももちろん結構です。
どの司法書士へ依頼するかを決めるのは、断じて不動産屋さんではなく、お家を買われる、売られる一般の方々です。
私もできる限り、情報を開示し、皆様が公平に司法書士を選べるように努力していきます。
登記費用、手続き内容についてご不明点があるという方は、どうぞお気軽にお声掛けください。
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