相続登記、贈与・売買による所有権移転登記、これらは司法書士が多く手掛ける登記の一部です。
他にも様々な登記がありますが、この不動産登記、名義変更するには「登記原因」が必要なのです。
そして、この登記原因には「相続」「贈与」「売買」が当てはまります。
しかし、逆に登記原因がなければ名義変更・登記申請は行うことができないのです。
私の事務所にも多くの漠然とした「名義変更をお願いします」という依頼が舞い込んできます。
その場合、私は「贈与ですか？相続ですか？」ということをお聞きします。
その後、聞き取りにより名義人の方が亡くなっていれば相続になりますし、生前に登記名義を変える場合は基本的に贈与ということになるのです。
また、贈与ということになれば気になるのは税金の面です。
相続時精算課税であったり、夫婦間の特例等を用いながら贈与税を回避しながら名義変更を行っていくことになるのです。
っとこのように登記名義が簡単なものであれば正直、どこの司法書士に依頼しても登記完了後の結果は変わりありません。
しかし、登記名義が簡単ではないことも時にしてあるのです。
この代表例がタイトルにもしました「真正な登記名義の回復」と言うものです。
これは、厳密に言うと登記原因とはいえないかもしれません。
というのも、真正な登記名義の回復とは本来の登記原因では名義変更できない場合に用いるのです。
例えば、最近あったケースでは、本来「錯誤」で登記名義を変更すべき場面でした。
具体的には、対象不動産を購入した時には、Aさん名義で登記を申請していたとしましょう。
しかし実態は不動産の売買価格をA、Bさんで半分ずつ出し合っていました。
その場合、購入時の登記申請は２分の１ずつAさんBさんで共有名義にすべきです。
ただ、登記申請を間違えてしまった。
そうすると、登記申請当初から名義が間違っていたことになります。
これを正すのが錯誤を原因とした所有権更正登記です。
しかしこの所有権更正登記、当初の売主さんにも協力をしてもらわないといけないという大きなネックがあるのです。
不動産の売却をし、自分の登記名義を既に失った売主さんに再度手続きに関与してもらうのですから、拒否されることも十分に考えられます。
さらに、売主がすでに亡くなっている、売主の会社が既に解散しているということも十分に考えられるでしょう。
そうなれば、再度の協力はさらに高いハードルとなります。
こんな時に真正な登記名義の回復を利用するのです。
この形であれば、当初の売主は関与しなくて済むのです。
つまり錯誤ができない場合の最終手段こそ真正な登記名義の回復なのです。
こういった最終手段は中々ネットで調べてもたどり着けません。
登記簿が自分の思っていたのと違っている、間違っているがどうしていいか分からないという方は是非当事務所までご連絡ください。
神戸市以外の方、遠方の不動産をお持ちの方でも全く問題ありませんので。
