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相続登記未了土地の面積が・・・
相続登記義務化に関するニュースが少しずつ増えてきました。
このホームページでもお話したことがありますが、相続登記が終わっていない不動産はそのままでは取引することができません。
たまたま売れるタイミングがあったのに逃してしまうということも多くあります。
また、市区町村などの自治体目線に立つと、固定資産税の納税義務者が分からないということがあり、税収が安定しないことになります。
さらに、相続登記未了の不動産についてはあまり取引が活発ではない地域が多く、仮に再開発の案が出たとしてもこの相続登記未了が足かせとなることも容易に想像がつきます。
さて、こんな相続登記義務化についてまた面白いニュースがありました。
「相続登記未了土地・所有者不明土地の合計面積が九州全土の面積を超えた」ようです。
とんでもない数字になっていますね。
これは２０１７年の数字なので現在はもっと増えているかもしれません。
ただでさえアメリカ・中国といった国に比べると国土が小さく、競争力が年々下がっているにも関わらず、これだけの国土が無駄になっているのです。
もちろん全国にこういった所有者不明土地は点在しているので、合計したところで意味はないのかもしれません。
しかし九州全土＝日本の国土の約10パーセントと言うとどう感じるでしょうか。
もっと言うと「日本の国土の10パーセントが有効利用できない状態である」とすれば？？
そうです。これは明らかに今後の死活問題となっていきます。
この問題を解決するのはやはり司法書士です。
２０２４年を目途に相続登記が義務化され、相続登記の件数は大きく増加することが予想されます。
もちろん九州全土の面積が一度に利用可能になるわけではありません。
少しずつ利用可能な国土が増加していくことに貢献していきたいと思います。
相続登記が済んでいない、終わっているか分からないという方はお早めにご連絡ください。
死後事務等委任契約
相続手続きとは、一般的に金融資産であったり、不動産、最近では暗号資産といった金銭的価値のあるものを相続人へ承継させる業務のことを言います。
司法書士が多く携わっている業務であり、特に不動産が遺産に含まれる場合はまさに得意分野といえる業務範囲です。
しかし、相続の手続きには金銭的に価値があるものの承継の他、事務作業的なものも多く発生します。
例えば、住んでいた所が借家だった場合。
一人暮らしの方が亡くなると、基本的には借家の残置物を撤去し、お家を明け渡さなければなりません。
ただ、この事務は必ず立ち会いが必要だったり、各業者への連絡が必要だったりと案外手間がかかります。
借家の明け渡しの他、例えば永代供養やお墓についての事務であったり、金銭的な価値はない手続きも多いのです。
基本的に司法書士はこのような事務は、通常の相続手続きを受任しただけでは行いません。
とは言っても、やはり要望が多い業務であり、遺産承継と同時にそういった事務処理も受任することもあります。
今回は、その借家の明け渡しの事務でのお話です。
通常は家具・家電の撤去。お部屋の状態によっては清掃を行いますが、今回は事情が違いました。
撤去業者さんの見積もりのため、一緒にお部屋を訪れると、大量の現金が。。。
預貯金はある程度把握していたのですが、これほどの現金が出てくるとは、、と思うほどの金額でした。
今回は、同居人の方もいないケースだったので余計に気をつかいました。
とりあえず、見つかった現金を集めて、相続人の方はすぐさま電話連絡。
お任せしますとのことでしたが、どうしても不安なので、とりあえず写真撮影して、それも依頼者へ送信。
何とか疑義が残らないように工夫はしましたが、最後はこの業務、信頼関係が大切です。
依頼遂行中に何か起こればすぐに報告。これができる専門家に依頼しましょう。
デリケートな部分も多い業務範囲です。
もし、親族の方が亡くなってしまい、こういった業務を任せたいと考えた場合には、面談の際に、細かいところまで必ず質問するようにしましょう。
最終的には、全てを監視することはできませんが、気持ちよく依頼できるのは専門家を選ぶ大切な要素です。
当事務所では、相続手続きと同時にこういった死後事務等委任契約も受任しております。
どんなことができて、何ができないのか、気になった方はぜひ無料相談をご利用下さい。
相続手続きをスムーズに。
神戸などの都市部では、個人の方でもいくつかの金融機関に通帳を持っているということが多いのではないでしょうか。
いくつもの金融機関に口座があるという方が亡くなった場合、全ての金融機関で一つずつ相続手続きをしなければなりません。
これに加えて、投資信託・株式・不動産等々様々な財産がある場合もあります。
それらを全て一つ一つ処理していかないといけないのです。
この相続手続き、１日で何か所も回れるとは限らず、特に現在の時世だと対応してくれる人数も減らしていたり、予約しないと金融機関に行けなかったりとかなり時間がかかるのです。
さらに、訪れるべき金融機関や法務局、市役所などの役所は平日のデイタイムにしか営業をしていません。
平日にお休みがある人なら問題ないかもしれませんが、それでも数週間～数か月の時間がかかってしまいます。
これは相続人にとっては大きな負担となります。
そこで、司法書士に依頼することをおすすめ・・・したいところですが、今回は、費用を掛けずに自分で遺産承継・相続手続きをしたい方へアドバイスをします。
遺産承継・相続登記の手続き、最初に行うことは戸籍謄本等の収集です。
これについては、私のホームページを参考にしていただければどうすればいいのか分かると思いますが、問題は何通ずつ取るのかということです。
最初に挙げたような相続手続きを時短で行う場合、各金融機関に同時で手続きする必要があります。
ただ、戸籍謄本関係は金融機関に出して原本還付を受けるまでにタイムラグがあります。
これを防ぐためには、金融機関の数だけ戸籍謄本を取ればいい。ということになりますが、戸籍もタダではありません。
まだ生きている戸籍謄本であれば４５０円、既に除籍となっていたり、改製になっている戸籍であれば７５０円の費用がかかります。
そして転籍を何度もしている方、結婚を何度かしている方はその都度戸籍が作られているため、費用はどんどんかさんでいきます。
そんな戸籍を金融機関の数だけ取得するのは現実的ではないでしょう。
そんな時に利用していただきたいのは、法務局の「法定相続証明情報」です。
これは、収集した戸籍謄本関係と相続関係図を提出することで、法定相続人が図の通りで間違いないことを法務局が証明してくれるものです。
この証明書、法務局で使えるのはもちろん、多くの金融機関でも利用することができます。
この証明書を提出することで戸籍の束を提出する必要がなくなるのです。
証明書を何枚も発行することも可能なので、これさえあれば各金融機関に対して同時に手続きが可能です。
さらにさらに金融機関での戸籍のチェック時間も減らせるため手続き自体も早くなります。
是非こういった証明書を利用してスムーズに相続手続きをしてみましょう。
もちろん、どうしても平日には動けない、何度も金融機関に通うのは負担が大きいという方は当事務所までご連絡ください。
当事務所は必ず司法書士である私が面談から承継完了まで業務を行います。
神戸市以外の金融機関があるという方も大歓迎です。まずは無料相談をご利用ください。
遺産承継は司法書士へ
司法書士あるあるなのか、特定の業務を固まって受任するタイミングがあります。
最近は、なぜか相続・遺産承継業務が数件舞い込んできました。
無料相談からの依頼もあり、年末が近づいてきて、税金等々を気にすることが増えたからかなと勝手に理由付けをしていますが、おそらく偶然でしょう。
さてさて、そこで今回は遺産承継についてお話をしていこうと思います。
遺産承継の依頼先専門家について。
遺産承継を依頼する専門家として浮かぶのは、司法書士・税理士・弁護士、この辺りが浮かぶかと思います。
これらの専門家は全て遺産承継を行うことが可能ですが、一長一短があります。
まずは税理士さん。
税理士さんは、言うまでもなく相続税の申告までワンストップで行うことが可能です。
ただ、相続登記を行うことができません。
また、相続人間で紛争がある場合にも遺産承継を進めるとこができません。
これが税理士さんの特徴です。
続いて弁護士さん。
弁護士さんは、紛争があった場合でも遺産分割調停等々をワンストップで行うことが可能です。
デメリットは、相続人間で紛争がない場合には割高になることが多いのと、やはり相続登記を行うことができません。
こういった特徴があります。
最後の司法書士ですが、特徴としては相続登記も行うことができるため、「承継」に関して全ての業務を行うことができます。
デメリットは、紛争状態になった時です。これは弁護士さんしか業務を行うことができません。
このような各専門家の特徴があります。
ではこの中でなぜ司法書士がおすすめかと言うと。
まず、紛争がない承継であれば全ての承継業務を行うことができます。
また、付随する相続税の申告ができない。紛争になった場合に業務が止まる。
これらはデメリットと言えばデメリットですが、付随する業務はどのみち追加費用がかかるため、司法書士から提携の専門家へお引継ぎしてもあまり変化はありません。
むしろ、最初に司法書士へ依頼することで、その後に必要な専門家は誰なのかを知ることができます。
最初の依頼先はあくまで、「基本的な」業務を幅広く行える専門家であるべきです。
司法書士はそれが当てはまります。
相続登記、つまり遺産に不動産が登場する場合には司法書士が必要です。
さらに、遺産承継が必要な方の多くは不動産をお持ちです。
そうなれば、司法書士が適切という方が多くの割合を占めるのです。
つまり、まずは司法書士。付随業務が広がればその都度他士業へ。
というスタイルが時間的にも費用的にもメリットが大きいです。
是非、親族の方が亡くなったけど手続きが分からないという方は当事務所までご連絡ください。
神戸以外の方も大歓迎です。
相続してからか、成年後見か。
司法書士として、相続登記の案件であったり成年後見の依頼というのは日常的に入ってきます。
ただ、司法書士事務所を訪れる方の中には「解決したい課題」はあるものの「どの制度を使えばよいか」ということまでは分からないという方も多くおられます。
他にも「この制度を使ってほしい」という依頼で事務所を訪れても、話を聞いた結果別の制度を使うこともあります。
ただ、私たち司法書士でも「絶対にこの制度が良い」と言い切れないようなケースも多くあるのです。
例えば、「年老いた両親の不動産を処分したい」というケース。
ご両親がまだ自宅に住んでいる場合だと「亡くなった後」処分するのが良いかと思いますが、司法書士事務所に相談に来る以上そうではありません。
「両親は既に施設あるいは病院に入っており、帰ってこられる可能性が低い」というケースがほとんどです。
この場合、まず検討するのは本人である「ご両親の意思」です。
ご両親の認知能力が低下しておらず、ご両親がすぐにでも不動産を処分したいと考えていると、取り得る選択肢は一つです。
シンプルに不動産屋さんへお繋ぎし、処分を進めることになります。
反対に、処分したくないということであれば、亡くなるまで不動産には手を付けないということになります。
しかし、ご両親の意思が分からない或いは不十分な場合はそうはいきません。
すぐに処分した方が良いのかはまさにケースバイケースということになります。
そして、認知能力が不十分な状態で処分を進められる現状唯一の方法が「成年後見人の選任」です。
家庭裁判所へ成年後見の選任申立てを行い、就任した成年後見人により不動産を処分します。
ただこれは１００パーセント可能な方法とは言えません。
不確定要素とデメリットがあります。
まずは、不確定な要素から。
・成年後見人はあくまで家庭裁判所が選任するため、最終的には誰が選ばれるか分からない。
・成年後見人が就任しても、本人のために行動しなければならないため確実に不動産を処分するかが分からない。
・居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要であり、許可が出る状況かが分からない。
こういったところが不確定要素となります。
デメリットとしては、
・費用がかかる。
・基本的には本人が亡くなるまで後見が続く。
この辺りが挙げられます。
つまり、両親がご健在の間に不動産を処分するには、こういった障壁を勘案して手続きを選択する必要があるのです。
そのため、こういったご相談が当事務所にあった場合は「複数の選択肢」をご提供させていただいております。
各手続きのメリットデメリットもお伝えしますので、その中で「あなたにとって」ベストな選択肢を考えていただくということを意識しています。
「自分の状況でどんな選択肢、可能性があるのか知りたい」という方は是非ご連絡ください。
選択肢の提案、相談だけで依頼に至らない場合は費用を一切いただきません。
どうぞお気軽に無料相談をご利用ください。
変わった形での遺言
相続対策、終活の大切さが徐々に浸透してきたように思います。
任意後見、家族信託といった比較的新しい制度も普及してきており、積極的な終活が可能になってきました。
とはいってもやはり終活の第一歩であり代表的な方法は「遺言」です。
遺言が第一の選択肢であるというのは今現在の法制度でも変わりはありません。
さて、この遺言ですが、司法書士等の専門家に依頼して文案を作成した場合、「公正証書遺言」の形で作成することが多いです。
これは、公正証書遺言が安全性、確実性に優れているため、公証人手数料をかけてでも作成する価値があるものと認識されているからです。
ただ、遺言の方式はこの公正証書での作成に限らず、「自筆証書遺言」であったり「秘密証書遺言」といった形も存在します。
これらの共通点は、「自分で」「書面で」遺言書を作成するということです。
しかし、遺言を作りたいときに常に落ち着いた時間があるとは限りません。
例えば、危急時遺言というものがあります。
これは、遺言をしたい方に命の危機が迫っているときの遺言の特別方式です。
命の危機が迫っているため、自分で遺言を書き遺さなくとも遺言を作ることが可能になるのです。
つまり「口頭」での遺言書の作成です。
条件は「３人以上の証人がいること」「口頭で聞き取った内容を証人の一人が筆記すること」「筆記の内容を再度遺言者が確認すること」「証人が遺言書に署名押印すること」です。
これらの条件を揃えられる場合でかつ遺言者が死亡の危急に迫られている場合に特別方式での遺言が可能となるのです。
その他にも船舶等で遭難した場合は、証人が２人以上であったりと割と細かく特別方式にも種類があります。
ただ、これらの特別方式、相続人間で紛争がある場合には「遺言能力の有無」について争いになることは必至です。
なぜかというと、以前もお話したように遺言を作るのは「意思能力」が必要です。
つまり自分の遺言の意味を理解できなければならないのです。
死亡の危急が迫っている場合、ある種の錯乱状態になっていることも十分に考えられます。
そんな状況で自分の不利になる遺言が作られたと知った相続人がそのまま受け取るとは思えません。
遺言に効果があったのかで紛争になるのです。
このように、緊急時でも遺言を作る方法はありますが、やはり落ち着いた状況で作成した遺言の方が確実です。
終活に興味がある方は是非当事務所の無料相談をご利用ください。
終活としての売却のススメ
相続登記が義務化になることが決定し、数年後には、相続登記の完了率は上がってくるでしょう。
これは司法書士としてもうれしいことです。
それと同時に、所有権放棄に関する法制度も進んでくるので、所有者不明土地問題は、今後発生するものに関しては解決が見えてくるはずです。
ただ、この所有権放棄の制度には、費用がかかることがほぼほぼ確定的です。
そうです、不要な不動産を処分するには費用が必要なのです。
具体的には、数年分の管理費等を納めることで放棄が認められることになりそうです。
ただ、不要な不動産の他に相続財産として、多額の預貯金があるならまだしもそうでなかった場合は相続人の足を引っ張ることになります。
負の財産があることで相続人間に紛争が起こることも否定できません。
では、どうすればいいのか。
不動産のままでの相続をできる限りしないということも選択肢として考えるべきなのです。
どれだけ相続人間で揉めようと、分ける対象がお金であれば、紛争は解決しやすいです。
なぜなら、相続人間で細かい金額調整ができるからです。
ただ、不動産、特に所有権放棄を考えるような不動産であれば、みんな持ちたくありません。
自らその不動産に手を付けて解決しようとする人もいなければ、いざ動こうとしても共有状態ではどうすることもできません。
共有状態が長らく続くと、管理する人もいなくなり、余計に不動産価値が下がるということもよくあります。
つまり、相続発生後に処分する必要がある不動産に関しては、あらかじめ自分の代で金銭に変えておくことが重要なのです。
価値がなくて処分ができない不動産について相談を受けることも多いのですが、実際に処分が全くできないことは少なく、数万円～数十万円という少額であれば処分先をご紹介できたことも多いです。
「せっかく大事にしてきた不動産が数万円かー」と嘆かれる方も多いと思いますが、これには目に見えない利益が隠れています。
それは、建物の解体費です。
不動産特に、古家付の不動産の場合、どこかのタイミングで建物を解体しなければなりません。
その費用は、数百万円かかることになります。
つまり、数万円の利益で不動産を処分できれば、将来的な利益は数百万円ということになります。
さらに、相続人間で紛争が起こる可能性も下げることができます。
これは、終活としては非常に効果が高いものです。
是非、ご自身の終活を考えられる場合、単に今ある財産を残すだけではなく「どのような形で残すのか」ということを意識してみましょう。
相続登記の費用
相続登記について、ホームページなどからご質問があるという方の多くがやはり「費用面」です。
多くの事務所では、「〇〇万円～」であったり、「登記申請は〇〇万円、遺産分割協議書は〇〇万円」等々、私たち司法書士のような専門家であって初めて見積もりが立つような費用体形です。
ただ、相続登記を司法書士に依頼する方は、当然、専門家ではありません。
となると、司法書士に求められるのは、「費用の分かりやすさ」です。
私の事務所であれば、相続登記の基本料金は７万円。
そこから特別な事情があれば１万円ずつ加算していくという方式です。
特別な事情とは、
・相続するのが兄弟姉妹
・当初の相続人がすでに亡くなっており、二次相続になっている
・不動産の所在地が遠方に散らばっている
場合です。この事情は専門家でなくとも把握できるはずです。
例えば、自分の兄弟が亡くなって相続登記が発生。
兄弟は当初三人だが、相続発生後、もう一人の兄弟が亡くなり、姪っ子も相続人となる。
相続物件は、大阪と神戸。
これらの条件が重なれば、１０万円の報酬となるわけです。
これに実費がのっかってきます。
実費とは、
・登録免許税（不動産評価額の０．４％）
・戸籍謄本等の取得費用
・各種郵送料
こういったものです。
ただ、この相続登記、私の事務所では、７万円を下回ることもあります。
・公正証書の遺言が残っている
・既に戸籍謄本等の必要書類を収集済みである
・法定持分での登記を行う
こういった事情があれば、私の司法書士としての仕事が減るために、減額対応しています。
つまり、ホームページをご覧になって、ご自身でお見積りいただいた金額を基本的には超えない設計となっているのです。
これは、依頼者にとっては大きなメリットではないでしょうか。
多くの事務所では、費用計算を最後に行うために、面談時の口頭での見積額を超えていくことも考えられるのです。
ただ、相続登記は、戸籍の収集具合によっては数か月かかってしまう業務です。
それが完了するまで費用が確定しない、変動する可能性が高いというのはどうしても不安だと思います。
相続登記の費用が、中々比べられない、どの司法書士に頼めばいいか分からないという方は、「費用の明瞭性」というのも検討材料にしてみましょう。
また、当事務所は、見積書の作成であったり、手続き内容の説明など、実際の依頼に至るまでの過程は全て無料です。
是非、まずは当事務所にご連絡いただき、報酬の基準を作成してみてください。私の事務所での見積を他の事務所に持っていくことはマイナスにはならないはずですので。
戸籍の収集について
司法書士は、ご有無の様々な場面で戸籍謄本・除籍謄本という書類を目にします。
一番よくある場面としてはやはり「相続登記」「遺産承継」の場面です。
これらの手続きでは、亡くなった方の出生から死亡に至るまでの連続した戸籍が求められます。
今日は、この連続した戸籍についてお話をしていきます。
例えば、昭和２０年７月２１日に生まれた方が、去年の令和２年７月２１日に亡くなったとしましょう。
そしてこの方は以下のような人生を歩んでいました。
・出生後、養子縁組に入っている。（昭和２５年１月）
・養親が転籍している。（昭和３０年２月）
・１度目の結婚（昭和４２年３月）
・離婚（昭和５６年４月）
・２度目の結婚（昭和６０年５月）
・戸籍の改製（平成１８年６月）
・令和２年７月死亡
以上のような場合、連続した戸籍は何通になるでしょうか。
答えは、約７通です。
まずは、出生から養子縁組までの１通。
養子縁組後、転籍までの１通。
転籍から結婚までの１通。。。という風に、本籍地が変わったり、戸籍の筆頭者が変わると戸籍は新たに作られるのです。
そのため、この７通というのもタイミング・自治体によって変化してきます。
さて、この７通。同じ役場で集められれば楽ですよね。
仮にこれらの戸籍作成が同じ役場でされていれば、一度市役所等に行くだけで戸籍はすべて集まります。
しかし、特に結婚・離婚等の場面では、他の役所に戸籍がまたがることが多いです。
そうなると、各役場へ行くか、郵送での手続きをする必要があります。
近くの役場なら負担は少ないですが、遠方の役場へ郵送手続きとなると、かなりの時間がかかります。
さらに、郵送での手続きでは、説明が口頭で出来なかったりと、慣れていなければ中々難しいです。
この辺りは、私たち司法書士の得意分野です。
集めた戸籍が正しいかどうか見る力も必要です。
たまにあるのが、役所に出してもらったもので戸籍は揃っていると考えて、自分で相続登記申請をしたが、戸籍が不足しており一度取り下げた。というケース。
今はネットなどが普及していますが、それでも何度か役所へ行き、法務局へ相談に行き、と何日もかけた手続きがやり直しになることもよくあるのです。
そうなると、せっかく司法書士へ依頼せずに節約したのに、何をしているのか分かりません。
司法書士が行う業務は、ほぼすべてが手続き代行であり、本人でもできることを代わりにやっているだけです。
当事務所では、自分でやるにはどうすればいいのかということについては無料でご説明しています。
その労力と司法書士費用を比べて依頼を検討するのが本来の形だと感じるからです。
相続手続き等で疑問がある方は是非当事務所までご連絡ください。
相続登記の義務化とパブリックコメント
相続登記が義務化になることが決定しましたが、法改正には「パブリックコメント」というものがされることがあります。
パブリックコメントとは、公的な機関が規則等を制定しようとする場合に、広く公に、意見などを求める手続きのことを言います。
今回の相続登記の義務化に対しても、賛成意見や反対意見が挙げられていました。
賛成意見としては、
・不動産登記制度の信頼を確保し、所有者不明土地問題の解消・発生抑制ができる。
・固定資産税の納税義務者を明らかにすることで、未納の税金の発生を防ぐことができる。
・土地所有者は公法上の義務として登記を真正にすることが求められる。
等々、こういった意見が賛成意見として挙げられていました。
賛成意見については、目新しいものは少なく、多くは現在問題になっている「所有者不明土地問題」の解消に寄与するという意見が目立ちました。
一方、反対意見には、
・不動産の権利に関する登記申請は、私的自治の原則に委ねられており、それを義務化する必要はない。
・国家が相続登記を義務化することにより、登記簿には半強制的に相続人の住所・氏名が記載されることになり、プライバシー侵害にあたる。
・相続が複数回起こっているが、不動産価値としては低い場合には、相続人に多大な負担を与えることになる。
・相続登記を義務化することで、共有状態など、後に紛争化する可能性が高い状態での登記が増えてしまう。
こういった意見が挙げられていました。
私も司法書士として、今回の法改正を考えていましたが、マイナス面としては「費用面」ぐらいしか正直浮かんでいませんでした。
ただ、今回のパブリックコメントを見て、プライバシー侵害であったり、共有状態での登記が増加することは確かに大きな問題点だと感じました。
現在、登記のプライバシー侵害については段々と意識されることになっています。
例えばDV問題で、住所の記載を登記簿ですることにより、相手方から住所を特定されることになります。
解決策として、現住所以外での登記申請が可能になったりと、少しずつですが、対策がされてきています。
今回の法改正で、相続登記だけではなく、住所等の変更も義務化されることになれば住所が公示されることへの抵抗感はより強まるでしょう。
住所等の変更を公示されないようにする方式などは今後登場してくるかもしれませんね。
他にも、共有状態での登記が増えていけば、共有物分割請求などの訴訟が増加することも予想できます。
登記名義を一度手にしてしまったがためにより紛争が泥沼化することも想定されるので、この辺りは司法書士としてアドバイスしていかないとなと感じました。
さて、法改正は司法書士として勉強すべきところですが、こういったパブリックコメントにも目を通すことで後々の問題点にもいち早く対応できるので、今後も意識していこうと思います。
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