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登記識別情報と権利証

2021-11-08

私が司法書士になった時には既に、権利証＝登記識別情報通知になっていました。

登記識別情報とは、登記名義人となった時に法務局から交付される暗証番号のことです。

アルファベットと数字を組み合わせた１２桁の文字列となっており、登記申請の際にこの番号を送信することで権利証の代わりとするのです。

登記識別情報通知の書式については何度か改良がされています。

最初はシール形式であり、暗証番号の上に特殊な目隠しシールがしているというものです。

暗証番号をシールで隠す、原始的であり、何者かによってはがされていればすぐにわかるために安全性に関しては良かったと思います。

ただ、問題点がありました。

剥がしづらいものが出てきてしまったのです。

特に特定の年数に発行されたものが長期間使用されていなかった場合には高確率で暗証番号が見えるように剥がすことができなくなってしまいました。

こうなっては権利証の代わりを果たすことができません。

そこで改良がされたのが、現在の折り込み方式と言われるものです。

これは、暗証番号のを見るために登記識別情報通知の下部の点線を破る必要がある方式のことです。

直接暗証番号にシールを貼っていないため、剥がした後の見やすさは雲泥の差でした。

当分はこの方式が続いていくでしょう。

大きな変更点としてはシールから折り込みへの変更ですが、シール方式の間にはマイナーチェンジがされていました。

それはQRコードの導入です。

これは暗証番号を打ち込む代わりにQRを読み込むことで番号確認の手間を減らすことを目指し導入されました。

この変更も私たち司法書士にとっては大きく、私も登記申請の際にQRがあればうれしいです。

っと。登記識別情報通知の歴史を簡単にお話してきましたが、権利証の終了は私たち司法書士にとってはメリットが大きなものでした。

最大の理由は、偽造のしようがなくなったことです。

昔のいわゆる権利証であれば、法務局の印鑑が正しいものかをチェックしなければなりませんでした。

偽造の可能性が下がるということは、登記の信頼度がさらに向上するということです。

これから登記の形式もどんどん変わっていき、さらにオンラインが活用され、書面で添付書類を出す時代も終了するかもしれません。

様々な情報技術と共存しながらより効率よく、安全に業務にあたっていきたいですね。

業務支援ソフトの話。

2021-11-05

司法書士の仕事には事務仕事が意外と多く、書類作成が占める割合がかなり大きかったりします。

日々登記業務や、裁判所へ提出する書類を作成しているのですが、その作成方法は司法書士の事務所によってバラバラです。

例えば私の事務所のように業務支援ソフトを使っている事務所。

現在では業務支援ソフトの数も増えてきており、価格競争・品質向上が進んできて、かなり楽に仕事を行うことができています。

私のように1人で事務所を行なっている司法書士であればほぼ業務支援ソフトは必須と言えるでしょう。

理由は、書類作成が素早くできるということもありますが、ミスの起こる可能性をかなり下がることができることが大きいです。

大人数の事務所であれば、たとえワードで書類を作成したとしても複数人で書類をチェックできるためにミスをマンパワーで減らすことが可能です。

しかし1人事務所ではそれができません。

業務支援ソフトを使えば、不動産の情報などは登記情報から引き写してくれますので、その部分のチェック時間は大幅に削減できます。

チェックするのは自分で情報を打ち込んだところだけで済むためにミスの起こりうる部分が最初から少ないのです。

このようにスピード面、安全面でメリットが大きい業務支援ソフトですが、デメリットは当然コスト面です。

比較的価格が下がってきたとはいえ、やはり数十万円単位の費用が必要となります。

この辺りを危惧してか、少数ではありますが業務支援ソフトを導入していない事務所もあります。

そういった事務所では、複数人でのチェック体制はもちろん、これまで使ってきた書式の貯金が大きな財産となります。

パソコンのデータの中には数十年間使ってきた申請書の書式がたっぷり蓄積しており、これらを実際の実務にあてはめて使っているようです。

このシステムで業務をしているのは、必然的にベテランの先生が多いということになります。

私のように、駆け出しの司法書士には到底できない業務スタイルです。

一見時代遅れのように思えますが、このシステムには業務支援ソフトに頼っている事務所にはできない強みもあります。

それは極々珍しい登記などが登場した場合です。

業務支援ソフトは一般的に、多く登場する形式を使いやすくしています。

変則的で、一生に一度出てくるかどうかというケースには中々対応していないのです。

つまりこういうときには経験がものを言います。

私もどうしても困った時には、前の事務所の大先生に力を借りたりしています。

どのシステムで仕事をしようと、そのシステムが全てではありません。

色々な力を借りながら、効率よく業務を進めていきたいですね。

任意後見のタイミング

2021-11-03

任意後見についてのご相談は少しずつ増えています。

その中でよくある質問はやはり、任意後見契約をどのタイミングで締結するのがいいのか。ということです。

これは非常に難しい問題です。

1番シンプルな答えとして、病気や事故でいつ認知能力が失われるか分からない以上は、すぐに締結するべきだ。という考え方も確かに存在します。

これは任意後見を確実に実現させるという意味では正解だと言えます。

ただ、任意後見契約の締結が早すぎるとデメリットも存在するのです。

デメリットが現れる場面として考えられるのは、財産状況が将来大きく変わることが予想される方です。

例えば、資産家の両親がおり、その相続次第によって財産状況が大きく変動する場合がこれにあたります。

相続財産が預貯金だけであれば、当初から相続した後のことも踏まえて任意後見契約をすることもできますが、不動産などがあればどうでしょう。

さらに相続人が複数おり、その不動産を承継するかどうかすら定かではないという状況であればさらに任意後見の契約内容を決めることが困難となります。

いや、困難というよりは、事後に大きな変更が必要という方が適切かもしれません。

そして、契約の変更にはその時点での認知能力が必要です。

つまり、相続するかどうかが確定した後で認知能力が残っていないと適切な任意後見契約が締結できないのです。

こうなると、最初に挙げた前提としての、「すぐに契約を締結するのがベスト」というのが当てはまらないのです。

むしろ中途半端な任意後見契約がある手前、法定後見への移行が遅れることもありあるのです。

このように、任意後見締結のタイミングはその人によって大きくことなります。

考慮する要素としては、年齢・家庭状況・資産状況・相続状況等々様々です。

しかし、締結のタイミングはバラバラでも、司法書士の相談タイミングはベストなものがあります。

それは、今日この日です。

できる限り早く司法書士へ相談し、ベストなタイミングでの任意後見契約を目指しましょう。

ぜひ任意後見、相続対策について気になるという方はお気軽にご連絡ください。

成年後見におけるリスク

2021-11-01

認知症になったら成年後見制度が必要である。

このことについては、病院や高齢者施設の関係者さん等を中心にかなりの認知度になってきたように思います。

ただ、この成年後見制度には大きなリスクも存在します。

そのリスクとは、成年後見人になる人を選ぶことができないという点です。

「え？私の親族は知り合いの司法書士になってもらったけど・・？」と思われた方もおられるかもしれませんが、それは結果知り合いの司法書士になっただけなのです。

というのは、成年後見人を選任するのは司法書士や本人ではなく家庭裁判所であるからです。

司法書士が成年後見の申立に関与し、申立書を作成したとしても申立て時にできることは「候補者を挙げる」ことだけなのです。

裁判所は候補者リストに縛られずに、例えば司法書士団体であったり弁護士団体など他の組織に候補者を挙げることを求めることができるのです。

実際のところは、司法書士や弁護士が候補者に挙がっていれば高確率でその人が選任されるので、「知り合いの司法書士になってもらった」というのもあながち間違いではありません。

ただ、この候補者しか選べない状況のリスクになり得るのは、「候補者が親族などの一般の方」である場合なのです。

前述のように裁判所は、申立て時の候補者に縛られずに後見人を選任します。

例えば、高額の財産を抱えている方が認知症になった場合で、その親族が候補者になり申立てをしたとしましょう。

高額の財産を管理する場合、後見人の事務が増加します。

扱う金融機関の数も増加するのが一般的ですし、有価証券・不動産など色々な形の財産を所有していることもよくあります。

このような状況で専門的知識のない親族が財産管理を一人で行うことは、危険だと裁判所はよく判断をするのです。

そうなれば私のような司法書士が選任されることになったり、司法書士が監督人として追加で選任されたりするのです。

これはある意味当然なのですが、親族側にすれば、専門家へ支払う報酬が発生してしまうため、リスクになり得るのです。

実際に、自分が選任されると思っていた親族と実際に選任された司法書士の間に軋轢が生まれるケースも少なくはないのです。

では、この選任時のリスクをどのように回避すればいいのか。

現状は、「認知症の前に」する対策しかありません。

少し親族の将来に不安が出てきた、でも財産管理や身上の世話は私が引き続き行いたい。という方は一日でも早く「任意後見」の導入をご検討ください。

任意後見であれば、認知症になる前に自分の財産を将来管理してくれる人を選ぶことができます。

もし制度の説明を聞きたいという方はお気軽にご連絡ください。

神戸市の施設がまたリニューアルするようです。

2021-10-27

神戸市のニュースを見つけたので、今日もご紹介していこうと思います。

今回見つけたニュースは、「西神中央のプレンティ」が大規模改装するようです。

プレンティと言えば、神戸市営地下鉄の西神中央駅に隣接する複合型商業施設ですね。

地下鉄の終点でもあり、大きなホテルがあったりとまずまず賑わっている印象です。

私も、司法書士として何度も訪れたことがあります。

不動産屋さんや金融機関も多く入っているので、主に不動産決済の業務ですね。

さてさて、神戸市はやはり人口減少対策に力を入れているようです。

この西神中央のプレンティリニューアルも、リノベーション・神戸の一環のようです。

リニューアルの具体的な内容はまだ出ていませんでしたが、神戸市西区役所が玉津・王塚台からこの西神中央に移転したり、西図書館もここに移転してくるようです。

現在既に１００店舗の飲食店等が入っている施設なので、リニューアルした後も楽しみですね。

 

人口の減少は、神戸市に関わらず多くの市区町村で起こっています。

明石市など一部の自治体では子育て世代の支援等の政策が刺さり、人口増加につながっていますが。

人口の減少は当然、私たちの業務にも影響を与えてきます。

例えば、最初にも挙げました不動産決済の業務。

この業務は不動産を購入する人が減ると件数も減ってしまいます。

他には相続業務。

死者数は高齢者の数が増加していることもあり、増えていくので、相続登記の義務化も追い風となり件数は増加していくでしょう。

ただ、相続人の人数は確実に減少していき、特に田舎に実家がある方は、相続人が遠方にいるというケースが増えていき、業務の煩雑さは増加していくことが予想されます。

遠方の相続人しかいないとなると、各押印書類が全て郵送となりますし、必要書類の収集にも時間がかかりがちです。

他にもそもそも遠方であると、相続手続きの開始そのものが遅れてしまうということもよくあるのです。

相続登記義務化がされるとこの辺りがどのようになるのか注目ですね。

司法書士業務の中で王道とされている最後の業務は、成年後見です。

この業務についても人口減少・高齢化に伴い、増加していくことと思います。

やはり、親族の中で若い方が減少していくと、認知症の高齢者のサポートができる人の数も減少していきます。

そうなるとやはり司法書士・弁護士・社会福祉士といった専門職が成年後見人となることが増えていくはずです。

このように、人口の減少に伴い司法書士が行う業務も少しずつウエイトが変化していきます。

しかしやはり人口と言うのはその地域・国の可能性です。

子育てしやすい政策、制度の整備が進み、人口の増加が国単位で起こってくればいいですね。

関西の司法書士について

2021-10-25

司法書士は、全国統一の司法書士試験を受験し、合格した者が登録することができる士業です。

当然、全国に司法書士登録者がおり、行うことのできる業務もどの司法書士でも違いはありません。

ただ、司法書士の王道業務である不動産決済業務においては慣習上の違いがあります。

まずは、「別れ方式」の司法書士形式についてです。

この方式は、買主の司法書士と売主の司法書士が文字通り別れて別々に登記申請を行う方式のことです。

登記申請が委任に基づき行う業務であることを考えると、当然あり得る理屈ですが、どうやら東京等の関東では行われていないようです。

別れ方式がない地域では、基本的に司法書士は取引の場に1人だけということになりますが、神戸・大阪などで不動産決済を行う場合には複数の司法書士が登場するということです。

なぜこのように関西・関東で変わったのかは分かりませんが、複数の司法書士が関与することには当然、メリットもデメリットも存在します。

メリットとしては、売主側も自分の信用できる資格者に登記業務を依頼することが可能になります。

司法書士は登記業務を行う場合、登記申請人に対して本人確認を行います。

免許証などの本人確認情報を提示し、コピーされ、各書類への押印を促されます。

重要な個人情報を何も知らない司法書士という職業の人に知られるのに抵抗がある方もおられるでしょう。

そんな時に、知り合いの司法書士に依頼する権利があるということは大きなメリットでしょう。

逆にデメリットとしてはやはり費用面でしょう。

別れ方式がない関東圏では通常、買主側が指定した司法書士が登記申請を行います。

同時に買主・売主を同時に受任できるために、登記費用を減額してくれたりする可能性が高まるでしょう。

ただ、別々に受任することの多い関西圏では、日当など１日動いた最低限の対価を確実にいただかないといけないため、合計の登記費用としては高くなってしまうことが多いと思います。

これが別れ方式のデメリットです。

このように行う業務は同じでも、細かい慣習は地域によって異なる場合があります。

神戸に事務所がある関係でなじみがあることもありますが、やはり別れ方式が本来の委任の趣旨からすると当然のことに思います。

やはり登記申請人が自分の信頼できる司法書士を選択できる環境の方が良いでしょう。（実際には不動産屋さんが懇意にしている司法書士が多いのですが・・・）

関西圏でお家を購入する、売却するという方は、一度当事務所の料金体系等を参考になさってください。

自由に司法書士を選択できる権利が皆さんにはありますので。

死後事務等委任契約

2021-10-22

相続手続きとは、一般的に金融資産であったり、不動産、最近では暗号資産といった金銭的価値のあるものを相続人へ承継させる業務のことを言います。

司法書士が多く携わっている業務であり、特に不動産が遺産に含まれる場合はまさに得意分野といえる業務範囲です。

しかし、相続の手続きには金銭的に価値があるものの承継の他、事務作業的なものも多く発生します。

例えば、住んでいた所が借家だった場合。

一人暮らしの方が亡くなると、基本的には借家の残置物を撤去し、お家を明け渡さなければなりません。

ただ、この事務は必ず立ち会いが必要だったり、各業者への連絡が必要だったりと案外手間がかかります。

借家の明け渡しの他、例えば永代供養やお墓についての事務であったり、金銭的な価値はない手続きも多いのです。

基本的に司法書士はこのような事務は、通常の相続手続きを受任しただけでは行いません。

とは言っても、やはり要望が多い業務であり、遺産承継と同時にそういった事務処理も受任することもあります。

今回は、その借家の明け渡しの事務でのお話です。

通常は家具・家電の撤去。お部屋の状態によっては清掃を行いますが、今回は事情が違いました。

撤去業者さんの見積もりのため、一緒にお部屋を訪れると、大量の現金が。。。

預貯金はある程度把握していたのですが、これほどの現金が出てくるとは、、と思うほどの金額でした。

今回は、同居人の方もいないケースだったので余計に気をつかいました。

とりあえず、見つかった現金を集めて、相続人の方はすぐさま電話連絡。

お任せしますとのことでしたが、どうしても不安なので、とりあえず写真撮影して、それも依頼者へ送信。

何とか疑義が残らないように工夫はしましたが、最後はこの業務、信頼関係が大切です。

依頼遂行中に何か起こればすぐに報告。これができる専門家に依頼しましょう。

デリケートな部分も多い業務範囲です。

もし、親族の方が亡くなってしまい、こういった業務を任せたいと考えた場合には、面談の際に、細かいところまで必ず質問するようにしましょう。

最終的には、全てを監視することはできませんが、気持ちよく依頼できるのは専門家を選ぶ大切な要素です。

 

当事務所では、相続手続きと同時にこういった死後事務等委任契約も受任しております。

どんなことができて、何ができないのか、気になった方はぜひ無料相談をご利用下さい。

 

相続手続きをスムーズに。

2021-10-20

神戸などの都市部では、個人の方でもいくつかの金融機関に通帳を持っているということが多いのではないでしょうか。

いくつもの金融機関に口座があるという方が亡くなった場合、全ての金融機関で一つずつ相続手続きをしなければなりません。

これに加えて、投資信託・株式・不動産等々様々な財産がある場合もあります。

それらを全て一つ一つ処理していかないといけないのです。

この相続手続き、１日で何か所も回れるとは限らず、特に現在の時世だと対応してくれる人数も減らしていたり、予約しないと金融機関に行けなかったりとかなり時間がかかるのです。

さらに、訪れるべき金融機関や法務局、市役所などの役所は平日のデイタイムにしか営業をしていません。

平日にお休みがある人なら問題ないかもしれませんが、それでも数週間～数か月の時間がかかってしまいます。

これは相続人にとっては大きな負担となります。

そこで、司法書士に依頼することをおすすめ・・・したいところですが、今回は、費用を掛けずに自分で遺産承継・相続手続きをしたい方へアドバイスをします。

遺産承継・相続登記の手続き、最初に行うことは戸籍謄本等の収集です。

これについては、私のホームページを参考にしていただければどうすればいいのか分かると思いますが、問題は何通ずつ取るのかということです。

最初に挙げたような相続手続きを時短で行う場合、各金融機関に同時で手続きする必要があります。

ただ、戸籍謄本関係は金融機関に出して原本還付を受けるまでにタイムラグがあります。

これを防ぐためには、金融機関の数だけ戸籍謄本を取ればいい。ということになりますが、戸籍もタダではありません。

まだ生きている戸籍謄本であれば４５０円、既に除籍となっていたり、改製になっている戸籍であれば７５０円の費用がかかります。

そして転籍を何度もしている方、結婚を何度かしている方はその都度戸籍が作られているため、費用はどんどんかさんでいきます。

そんな戸籍を金融機関の数だけ取得するのは現実的ではないでしょう。

そんな時に利用していただきたいのは、法務局の「法定相続証明情報」です。

これは、収集した戸籍謄本関係と相続関係図を提出することで、法定相続人が図の通りで間違いないことを法務局が証明してくれるものです。

この証明書、法務局で使えるのはもちろん、多くの金融機関でも利用することができます。

この証明書を提出することで戸籍の束を提出する必要がなくなるのです。

証明書を何枚も発行することも可能なので、これさえあれば各金融機関に対して同時に手続きが可能です。

さらにさらに金融機関での戸籍のチェック時間も減らせるため手続き自体も早くなります。

是非こういった証明書を利用してスムーズに相続手続きをしてみましょう。

もちろん、どうしても平日には動けない、何度も金融機関に通うのは負担が大きいという方は当事務所までご連絡ください。

当事務所は必ず司法書士である私が面談から承継完了まで業務を行います。

神戸市以外の金融機関があるという方も大歓迎です。まずは無料相談をご利用ください。

新築建物の登記？？

2021-10-18

新築建物の登記についての依頼が増えています。

流れとしては、土地の購入に関する取引は既に終了しており、工務店などで注文住宅を建築したというパターンです。

多くの場合、マイホームの建築には金融機関の融資を利用しているため、既に購入している土地にも担保が付いているのです。

そのため、建物が新築されるとその建物にも担保を設定しなければなりません。

この手続きの依頼が増えているのです。

土地の購入の場合、ほぼ全ての段取りは不動産業者が行います。

司法書士への依頼、金融機関との打ち合わせ、工務店への情報引継ぎ等々。

こうなると、購入者の方は決済当日何が起こっているのか分からないということになります。

その流れのまま、新築した建物の登記手続きも不動産業者が・・・やってくれればいいのですがそうではないのです。

このパターンでは、建物に関する登記をお客様自身で手配することも多いのです。

その場合の流れを簡単にお話していきます。

 

まずこのパターンでは、手配するべき士業は2種類です。

私たち司法書士と土地家屋調査士という専門家です。

この二つの士業は登記分野の専門家という共通点がありますが。扱う登記の種類が異なります。

土地家屋調査士が扱う登記は、表示登記といい、建物の現況そのものを登記するお仕事です。

測量したり、現況を確認することで登記を申請するのがお仕事なのです。

そして私たち司法書士が行う登記は、権利の登記です。

所有権であったり、担保設定など不動産に対する権利を登記するのが司法書士の仕事です。

今回のケース、建物の新築の場合、現況を測量することが必要ですし、担保の設定もあるため司法書士と土地家屋調査士のコンビになるわけです。

 

ではでは、土地家屋調査士と司法書士を自分で二人連れてくる必要があるのかというとそうではありません。

どちらの専門家へ最初に連絡していただいても結構です。

司法書士は土地家屋調査士の知り合いがほぼ必ずいますし、逆もまたそうです。

実際に私の事務所でもお世話になっている土地家屋調査士の先生がおり、何度もコンビで依頼にあたっています。

扱う物件も神戸市に限らず、兵庫県全域広い範囲で業務にあたっています。（県外の方も大歓迎です）

この登記業務、一番大切なことはギリギリになって専門家を探すことです。

どうしてもギリギリの駆け込み依頼となると、無駄に費用がかさんだり、お客様にも無理していただいて日程調整をしていただくことも必要になります。

是非、お家を建てた後は司法書士へ。これを覚えておいてください。

真正な登記名義の回復

2021-10-15

相続登記、贈与・売買による所有権移転登記、これらは司法書士が多く手掛ける登記の一部です。

他にも様々な登記がありますが、この不動産登記、名義変更するには「登記原因」が必要なのです。

そして、この登記原因には「相続」「贈与」「売買」が当てはまります。

しかし、逆に登記原因がなければ名義変更・登記申請は行うことができないのです。

私の事務所にも多くの漠然とした「名義変更をお願いします」という依頼が舞い込んできます。

その場合、私は「贈与ですか？相続ですか？」ということをお聞きします。

その後、聞き取りにより名義人の方が亡くなっていれば相続になりますし、生前に登記名義を変える場合は基本的に贈与ということになるのです。

また、贈与ということになれば気になるのは税金の面です。

相続時精算課税であったり、夫婦間の特例等を用いながら贈与税を回避しながら名義変更を行っていくことになるのです。

っとこのように登記名義が簡単なものであれば正直、どこの司法書士に依頼しても登記完了後の結果は変わりありません。

しかし、登記名義が簡単ではないことも時にしてあるのです。

この代表例がタイトルにもしました「真正な登記名義の回復」と言うものです。

これは、厳密に言うと登記原因とはいえないかもしれません。

というのも、真正な登記名義の回復とは本来の登記原因では名義変更できない場合に用いるのです。

例えば、最近あったケースでは、本来「錯誤」で登記名義を変更すべき場面でした。

具体的には、対象不動産を購入した時には、Aさん名義で登記を申請していたとしましょう。

しかし実態は不動産の売買価格をA、Bさんで半分ずつ出し合っていました。

その場合、購入時の登記申請は２分の１ずつAさんBさんで共有名義にすべきです。

ただ、登記申請を間違えてしまった。

そうすると、登記申請当初から名義が間違っていたことになります。

これを正すのが錯誤を原因とした所有権更正登記です。

しかしこの所有権更正登記、当初の売主さんにも協力をしてもらわないといけないという大きなネックがあるのです。

不動産の売却をし、自分の登記名義を既に失った売主さんに再度手続きに関与してもらうのですから、拒否されることも十分に考えられます。

さらに、売主がすでに亡くなっている、売主の会社が既に解散しているということも十分に考えられるでしょう。

そうなれば、再度の協力はさらに高いハードルとなります。

こんな時に真正な登記名義の回復を利用するのです。

この形であれば、当初の売主は関与しなくて済むのです。

つまり錯誤ができない場合の最終手段こそ真正な登記名義の回復なのです。

こういった最終手段は中々ネットで調べてもたどり着けません。

登記簿が自分の思っていたのと違っている、間違っているがどうしていいか分からないという方は是非当事務所までご連絡ください。

神戸市以外の方、遠方の不動産をお持ちの方でも全く問題ありませんので。

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