住宅ローン完済後の抵当権抹消は自分でできる？【神戸の司法書士】

2026/11/14

「住宅ローンをようやく完済したら、銀行から書類が入った封筒が届いた。でも、これをどうすればいいのか分からない」――神戸市内の当事務所のご相談でも、よくお聞きするお悩みです。

住宅ローンを返し終えても、不動産の登記記録に載っている「抵当権」は自動的には消えません。所有者が法務局に「抵当権抹消登記」を申請して、はじめて登記記録上も抹消されます。この手続きはご自身で行うこともでき、司法書士に依頼することもできます。

この記事では、抵当権抹消登記をご自身で行う場合の流れや必要書類、費用、そして「放置するとどうなるか」「自分でやるか専門家に頼むか」の判断のポイントを、令和8年（2026年）4月から始まった住所変更登記の義務化も踏まえて解説します。

そもそも抵当権抹消登記とは

住宅ローンを借りるとき、金融機関は購入した土地・建物に「抵当権」を設定し、その旨が登記されます。万一返済が滞った場合に、その不動産から優先的に回収できるようにするための権利です。

ローンを完済すると抵当権は法律上消滅しますが、登記記録には抵当権の記載が残ったままになります。登記記録から抵当権を消すための手続きが「抵当権抹消登記」です。申請は、不動産の所有者（登記権利者）と金融機関（登記義務者）が共同で行うのが原則ですが、実務上は金融機関から必要書類と委任状を受け取り、所有者側が申請します。

抵当権抹消登記は自分でできる？

結論から申し上げると、抵当権抹消登記はご自身で申請することができます。登記は、司法書士に依頼せずご本人が申請することも認められており、法務局も申請書の様式や記載例を公開しています。

• 法務局の「不動産登記の申請書様式について」のページに、抵当権抹消登記申請書の様式と記載例、必要書類の案内が掲載されています（法務局：不動産登記の申請書様式について）。
• 申請は、法務局の窓口への持参、郵送、オンライン申請のいずれかで行えます。
• 申請書の書き方などについては、法務局の「登記手続案内」（予約制）で相談することもできます。

ただし、登記上の住所が現在と違う、銀行が合併している、書類を紛失した、所有者が亡くなっている――といった事情があると、手続きが一気に複雑になります。ご自身で進めるかどうかは、後述のチェックポイントで判断していただくのがよいでしょう。

抵当権抹消登記の流れと必要書類

一般的な流れは次のとおりです。

1. 金融機関から書類を受け取る：完済後、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が郵送または窓口で交付されます。
2. 登記事項証明書で内容を確認する：抹消する抵当権の受付年月日・受付番号や、所有者の住所・氏名が現在と一致しているかを確認します。
3. 申請書を作成する：法務局の様式・記載例を参考に作成します。
4. 管轄の法務局へ申請する：不動産の所在地を管轄する法務局に申請します（管轄は法務局のホームページで確認できます）。
5. 登記完了後、書類を受け取る：登記完了証などを受け取り、登記事項証明書で抵当権が抹消されたことを確認します。

金融機関から届く主な書類は、次のようなものです（金融機関によって名称や内容が異なります）。

• 抵当権解除証書（または弁済証書）
• 抵当権設定時の登記識別情報通知、または登記済証（いわゆる権利証）
• 金融機関の委任状
• 金融機関の会社法人等番号の記載された書面、または資格証明書

これらに加えて、申請書と登録免許税分の収入印紙が必要です。ご自身の住所・氏名が登記上のものと異なる場合は、抵当権抹消の前に住所・氏名の変更登記が別途必要です（住民票の写しや戸籍の附票などを添付します。後述）。なお、登記識別情報や登記済証については、登記識別情報と権利証の記事でも触れていますので、あわせてご覧ください。

かかる費用の目安

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（同一の申請書で20個を超える不動産について申請する場合は2万円）。

「1個」とは、土地1筆・建物1棟（マンションの場合は専有部分1個）のことです。たとえば、土地1筆と建物1棟の一戸建てであれば2,000円、敷地が2筆に分かれていれば3,000円となります。マンションの場合は、専有部分のほか敷地権の対象となっている土地の筆数も数えますので、登記事項証明書で確認が必要です。

このほか、事前確認用の登記事項証明書の取得費用、郵送で申請する場合の郵送料などがかかります。司法書士に依頼する場合は、これに司法書士報酬が加わります。当事務所の報酬は料金一覧をご覧ください。

放置するとどうなる？完済後すぐに手続きした方がよい理由

抵当権抹消登記そのものには、申請期限は定められていません。しかし、放置しておくと次のようなリスクがあります。

• 金融機関の書類が使えなくなることがある：金融機関の合併や商号変更、代表者の交代などがあると、書類を取り直したり、追加の書類が必要になったりすることがあります。
• 書類を紛失するおそれ：時間が経つほど、どこにしまったか分からなくなりがちです。再発行の手間がかかり、書類によっては再発行できないものもあります。
• 売却や借り換えのときに慌てる：抵当権が残ったままでは、一般的に売却や新たな融資の手続きが進みません。
• 相続が起きると手続きが増える：所有者が亡くなった後に抹消しようとすると、原則として先に相続登記が必要になります。なお、相続登記は令和6年4月1日から義務化されており、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。相続登記については不動産の名義変更（相続登記）についてをご覧ください。

書類が手元にそろっているうちに手続きを済ませておくのが、結果的に手間と費用を抑えることにつながります。

引っ越している場合は要注意――住所変更登記の義務化

住宅ローンを組んでから完済するまでの間に引っ越しをされている方は少なくありません。登記上の所有者の住所が現在の住所と異なる場合、抵当権抹消登記の前提として、所有者の住所変更登記（登記名義人住所変更登記）が必要になります。登録免許税は、こちらも不動産1個につき1,000円です。

さらに、令和8年（2026年）4月1日から、住所等の変更登記の申請が義務化されました。不動産の所有者は、住所や氏名の変更があった日から2年以内に変更登記をしなければなりません。正当な理由なく怠った場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。義務化の前に住所が変わっていた場合も対象となり、その場合の期限は令和10年（2028年）3月31日までとされています。

また、あらかじめ法務局に一定の申出をしておくと、その後の住所等の変更を、法務局がご本人の了解を確認したうえで職権で登記する「スマート変更登記」という仕組みも始まっています（法務局：登記されている住所・氏名に変更があった方へ）。抵当権抹消をきっかけに、ご自身の登記の住所が最新になっているかを確認しておくとよいでしょう。

自分で手続きするか、司法書士に依頼するか

判断の目安を表にまとめました。

状況	ご自身での手続き	司法書士への依頼を検討した方がよいケース
登記上の住所・氏名	現在と同じ	引っ越し・結婚などで変わっている
金融機関の状況	完済直後で、書類の内容に変更がない	合併・商号変更があった、完済から長期間たっている
書類	すべてそろっている	一部を紛失している
所有者	ご本人が存命で、ご自身で動ける	所有者が亡くなっている（相続登記が必要）
時間・平日の都合	平日に法務局へ行く・調べる時間がとれる	仕事などで時間がとれない
あわせて行う手続き	抵当権抹消のみ	売却・贈与・借り換えなど他の登記も予定している

シンプルなケースであれば、ご自身での申請も十分に可能です。一方、補正（申請内容の訂正）が必要になると法務局とのやり取りが発生するため、不安がある場合は専門家に任せるという選択肢もあります。司法書士は、登記申請の代理人として、書類の確認から申請・完了まで対応することができます。

架空の事例：完済から数年たってから気づいたケース

※以下は、説明のための架空の事例です。

神戸市内にお住まいのAさんは、数年前に住宅ローンを完済しましたが、金融機関から届いた書類を封筒のまま保管していました。自宅の売却を考え始めたときに登記事項証明書を取得したところ、抵当権が残ったままであることに気づきました。

確認すると、Aさんはローンを組んだ後に市内で一度引っ越しており、登記上の住所は旧住所のままでした。また、借入先の金融機関はその後合併しており、手元の書類だけでは足りない可能性がありました。

このケースでは、①金融機関に書類の有効性や追加書類の要否を確認する、②住所変更登記を行う、③抵当権抹消登記を行う、という順序で進めることになります。完済直後に手続きしていれば、書類の確認や取り直しの手間は生じなかったかもしれません。

小鴨司法書士事務所へのご相談について

当事務所は神戸市中央区にあり、抵当権抹消登記や住所変更登記をはじめ、不動産登記全般のご相談をお受けしています。「届いた書類で足りるのか確認したい」「住所が変わっているが、何から手をつければよいか分からない」といった段階でも、お気軽にご相談ください。

• 初回のご相談については無料相談についてをご覧ください。
• 費用については料金一覧に掲載しています。
• 売却や購入を予定されている方は不動産の売却、購入をご検討中の方へもあわせてご覧ください。

なお、金融機関から届いた書類はそのまま保管し、ご相談の際にお持ちいただくと、スムーズに確認できます。

（執筆：司法書士 小鴨滉）