・不動産を売りたいだけなのに相続登記をしないといけないの？
私たち、司法書士に相続登記の依頼が来る流れは大きく分けて三つあります。１つは個人のお客様からの依頼。２つ目は、税理士等の他士業からの紹介。そして３つ目が不動産仲介・業者からの紹介です。
個人のお客様の場合は、役所での掲示物、若しくはネットやテレビ等で相続登記が必要なことを知り、ご依頼に来てくださいます。また、他士業の紹介とは、例えば税理士の先生から、税申告の流れで不動産があることを知り、ご紹介いただきます。それでは、なぜ不動産業者の方から紹介があるのでしょうか。それは、不動産取引において、不動産の登記名義人が亡くなっていた場合、売主から買主への所有権移転の前提として必ず相続登記が必要であるためです。
不動産登記法は、権利の移り変わりを忠実に登記簿上で示すことを求めています。
例えば、
| 所有権登記名義人がAさんであり、平成30年にBさんへ売却がなされ、続けて令和1年にCさんに売却をしたが、まだ所有権移転登記を行っておらず、未だ登記簿上はAさん名義のままになっている場合 |
を考えてみましょう。
現在の所有者は当然最後の買主であるCさんです。当然Cさんは自分の名義を登記簿に乗せたいと考えます。登記には登録免許税という税金がかかり、A→B→Cと登記名義を変えると二重に登録免許税がかかるため、A→Cと直接移転させようと考えます。しかし、不動産登記法上、Bを省略する扱いはできないこととされています。
つまり、実際の権利の動きがA→B→Cとなっているなら、その通りに登記を申請しなければいけないのです。そしてこれは相続登記であっても同様なのです。上記の例を相続に当てはめると、Aさんが平成３０年、不動産を持ったまま死亡。令和１年Aさんの唯一の相続人であるBさんがその不動産をCさんへ売却。このようになります。このケースでも、Aさんの死亡により、Bさんの不動産となり、その不動産をCに売ってというA→B→Cの流れになります。つまりこの場合では、A→Bへの相続登記は省略できません。こういった不動産登記法上の要請があるため、不動産業者から相続登記の紹介があるわけです。
では、実際に不動産売却を前提とした場合の相続登記の流れをご説明します。
まず、相続登記がない場合の不動産売却の流れは、
不動産価格の査定
不動産仲介との媒介契約
仲介により買主の募集
買主との価格交渉
売買契約
最終決済
引き渡し
大まかにはこのような流れです。期間としては3～６か月ぐらいが目安となります。ここに相続登記が入る場合、遅くとも売買契約の前には相続人の調査確定をし、最終決済時には相続登記を完了しておく必要があります。相続登記には、最短１週間～場合によっては数年の期間がかかります。ただ、この相続登記を行うは上の流れを見て分かる通り、買主との価格交渉の最中である場合があります。買主は当然、その不動産を何かに使うために購入します。（そのまま住む、貸す、転売する）
しかし、相続登記が未了であれば、「本当に使えるのか、いつから使えるのか」といった疑問が起こり、売主の有利な交渉材料とはなりません。実際、相続人確定のための戸籍請求に思ったより時間がかかったり、相続人間で紛争が起こり相続登記ができなくなったため、売却そのものがなくなってしまうこともあります。そのため、将来売却の「可能性がある」不動産についてはできる限り早く相続登記に取り掛かる必要があります。先に相続登記を終えている不動産の方が、確実に売却の条件も良くなるはずです。
当事務所では、戸籍の収集から、必要書類の作成まで、資格者によって期間に差が出る部分については迅速に処理してまいります。「相続登記をできるだけ早く終わらせたい」お客様は是非ご連絡ください。
